调控组合拳出手及时 杭州楼市投资客开始却步

9月27日，杭州又“三箭齐发”：规定自9月28日起，同步上调公积金贷款二套房首付比例、商业性住房贷款二套房首付比例、暂停购房入户。这些政策被业内称为杭州政府楼市调控10天内的“第三记重拳”。

9月18日，杭州市住房保障和房产管理局发文称，将自9月19日起对杭州房地产市场实施住房限购。具体措施包括：在市区限购范围内暂停向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。这是自2014年取消限购之后，杭州再度启用限购政策。

就在9月26日，杭州还紧急出台了土地市场的“加大土地供应，调整竞价方式”新政。

从限购、限贷到土地竞拍再到暂停购房入户，杭州的这套调控“组合拳”可谓涉及到方方面面，一招比一招狠。

限购后一周多

杭州新房成交9944套

3季度的杭州楼市成交量再次爆发。9月份，楼市成交量在8月的高位基础上再次攀升。

限购前一日，杭州楼市创出天量成交：新房3319套（全市），二手房1879套（市区）。限购第一天，楼市成交明显回落：新房317套（全市），二手房106套（市区）。

而从限购后一周的情况看，成交回落的现象也是明确的：9月19日~9月25日，杭州新房成交6313套（全市），二手房成交2389套（市区）。而前一周的9月12日~18日，杭州新房成交7687套（全市），二手房成交5105套（市区）。二手房的成交回落幅度明显大于新房。

虽说，杭州楼市成交量有所回落，但相比8月份，市场降温并不明显。以8月楼市成交为例，整个8月，杭州全市新房成交1.99万套，日均成交为642套；杭州市区二手房成交10518套，日均成交339套。而9月19日~9月27日，全市新房共成交9944套，日均成交1105套，市区二手房共成交5122套，日均成交569套，新房日均成交相比8月反而上涨72%。

杭州透明售房研究院院长方张接认为，接下来的时间，“组合拳”会让楼市成交量有所回落。

投资客开始却步

二手房东加价现象有所遏制

突如其来的调控政策，让沸腾的楼市稍微冷静了一把。从二手市场看，前段时间房东疯狂加价的现象有所遏制。

就在限购前一周，杭州楼市刚迎来传统的“金九银十”，我爱我家和家园店的经纪人小王分外苦恼：上门看房的买房人是很多，但房东却动不动临时调价。有时明明上午谈好的交易，下午房东突然涨个10万元或者20万元。房东的临时加价让经纪人很为难。

而外地投资客也在短时间内激增。“近期，投资客明显增多，除了上海、温州、台州、金华等常见区域，安徽、苏州，甚至北京都有投资客杀到杭州市场。”某楼盘工作人员表示，9月初，据统计，不少楼盘外地投资客买房的比例普遍超过了50%。

“房东盲目加价的行为少了。”我爱我家天水店高级客户经理阮骏说。少数投资客也意识到了市场的危险。小A9月初刚卖了位于萧山的一套住宅，手头有闲散资金约200万元。受市场情绪的影响，小A开始疯狂地看房。她看好之江板块，就在限购前两天，一连跑了七八个楼盘，并将目标锁定在恒大水晶城。就在她打算下单的时候，限购政策出来了。一向谨慎的她暂时选择了观望。“这次限购政策的出台代表市场的一个风向标。也许外地二套或以上的被限制客户只是占目前楼市购买力的很小一部分，但是，这次限购政策的出台更能代表政府的一丝警告意味。如果市场继续疯狂，不排除会有更严厉的调控政策出台。”

而从限购后的几个新开楼盘看，刚需改善客似乎没受多大影响，依旧积极入市。9月24日，位于登云路莫干山路交叉口的天阳武林邸售楼处开放，125套房源首日认筹。记者在现场看到，该楼盘定位高端改善型，房源基本为三房和四房。因为面积不大，颇受刚需改善客青睐。首开的125套精装房源110~135平方米，总价高达450~600万元，当天认筹量达到200组左右。

二线城市调控频频

杭州限购算严的

这段时间，继一线城市后，楼市调控的焦点开始落到以杭州、苏州、合肥、南京、武汉为代表的二线城市“身”上。

2016年，中国房地产调控的基本思路是“分城施策、分类调控”。在房价非理性上涨后，自7月1日合肥限贷开始，苏州、南京、武汉、厦门等二线城市相继出台了自己的限购或限贷政策。但这些政策给人的感觉是过于“温和”：

苏州8月11日出台限购限贷政策。限购政策为：非本市户籍居民家庭申请购买第2套住房时，应提供自购房之日起前2年内在苏州市区累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。限贷政策为：居民家庭拥有1套住房且相应购房贷款未结清，再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付款比例，苏州市区(不含吴江区)由40%调整为50%。

仔细斟酌这些政策，便会发现不少漏洞：比如说对于非本市居民来说，苏州实际上限的只是购买第2套住房，而且这类群体如果通过伪造证明还是有可能获取购房资格的；再看限贷，苏州限的也只是第二套住房贷款且之前购房贷款没结清的购房者，首付提高到50%。如果仅有一套住房，但之前贷款结清的购房者买第二套房照样能享受30%的低首付。

相比较而言，杭州的限购政策还算严一点：非本市居民，只要在杭州申请购买第二套住房，一律禁止。之前，不少外地人在杭州购买首套住房时就已购房入户。对于这部分已拿到杭州户口的外地人来说，限购也是“形同虚设”。购房入户暂停杜绝了这一漏洞。限贷方面，杭州和苏州差不多：自9月28日起，不论商业贷款还是公积金贷款，在市区限购范围内，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的家庭，再次申请贷款，最低首付款比例由不低于30%提高到不低于50%。

稳定预期

回归健康楼市

2011年，杭州首轮限购限贷政策有不少有效的做法：个人将购买不足5年的住房转手交易的，全额征收营业税；自本意见发布之日起，暂定在本市已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对利用商业贷款购买第二套住房的家庭，各金融机构要切实执行“首付款比例不低于60％,贷款利率不低于基准利率的1.1倍”的政策。

要想让市场回到正常轨道上来，最根本的还是要给公众一个社会和经济发展的稳定预期。短期内，限贷比限购好，因为它有效，而且在法理上也更说得通。另外，也可尝试限制房产卖出时间，比如买进房子5年内不得出售，否则征收特别消费税，税率随着卖出年限的拉长而递减。杭州双赢机构总经理章惠芳也认为，要想迅速让市场降温，加大供应短期内跟不上，还是要从需求这块加以限制，改变大家对市场的预期。

章惠芳认为，可以先对外地人进行限购，比如外地人限购一套住房，而且需持纳税或社保证明。如果效果不明显，再对本地2套以上住房购买进行限购。限贷可以提高首付，甚至可以一次性付款，将杠杆购房的比例降低，“关小”资金的“笼头”。

这段时间正是调控政策出台的密集期。楼市房价大涨，势必会离刚需购房者越来越远。人们盼望看到尽快回归健康的楼市。